Google Ads für Immobilienmakler & Immobilienfirmen – Qualifizierte Anfragen gewinnen

Die Immobilienbranche in der Schweiz wird von Portalen dominiert – Homegate, ImmoScout24, Newhome. Als Immobilienmakler oder Immobilienfirma hängst du an diesen Plattformen und zahlst für Sichtbarkeit, die du nicht kontrollierst. Google Ads gibt dir einen direkten Kanal zu Eigentümern, die verkaufen wollen, und Käufern, die aktiv suchen – ohne Portalgebühren und mit vollständiger Kontrolle über Budget, Targeting und Botschaft. In diesem Artikel zeige ich dir, wie du Google Ads als Immobilienmakler profitabel einsetzt.

Warum Google Ads für Immobilienmakler funktioniert

Immobilien sind das teuerste Gut, das die meisten Menschen je kaufen oder verkaufen. Das hat drei Konsequenzen für Google Ads:

• Extrem hoher Lead-Wert: Eine einzige Vermittlung bringt CHF 10'000–50'000+ Provision. Selbst wenn ein Lead CHF 50–100 kostet, ist der ROI bei einer Abschlussrate von 5–10 % hervorragend.
• Hoher Suchintent: Wer «immobilienmakler bern bewertung» googelt, hat ein konkretes Anliegen – keine lose Idee. Diese Suchanfragen sind Gold wert.
• Lokaler Markt: Immobilien sind per Definition lokal. Du konkurrierst in deiner Region, nicht schweizweit. Das macht lokales Google Ads besonders effektiv.
• Langfristiger Funnel: Immobilien-Entscheidungen dauern Wochen bis Monate. Google Ads fängt Interessenten am Anfang des Prozesses ab – und mit Remarketing bleibst du über den gesamten Entscheidungszeitraum sichtbar.

Zwei Seiten des Markts: Verkäufer vs. Käufer

Die wichtigste strategische Entscheidung: Willst du Eigentümer gewinnen, die verkaufen wollen, oder Käufer, die ein Objekt suchen?

Verkäufer-Akquise (Listings gewinnen)

Für die meisten Makler ist die Verkäufer-Seite profitabler. Wer Listings hat, hat Umsatz. Keywords und Anzeigen zielen auf Eigentümer, die überlegen zu verkaufen:

• «haus verkaufen bern», «wohnung verkaufen zürich»
• «immobilienbewertung kostenlos», «liegenschaft schätzen lassen»
• «immobilienmakler [stadt]», «bester makler [region]»
• «haus bewerten lassen», «marktwertanalyse immobilie»

Der Hebel: Eine kostenlose Immobilienbewertung als Lead-Magnet. Du bietest eine professionelle Bewertung an, der Eigentümer gibt seine Kontaktdaten – und du hast einen qualifizierten Lead.

Käufer-Akquise

Käufer-Kampagnen machen Sinn, wenn du bestimmte Objekte im Portfolio hast oder Bauträger-Projekte (Neubauwohnungen) vermarktest:

• «wohnung kaufen [stadt]», «eigentumswohnung [stadt]»
• «neubau wohnungen [stadt]», «neubauprojekt [region]»
• «haus kaufen [kanton]», «einfamilienhaus [stadt]»

Hier konkurrierst du allerdings direkt mit den grossen Portalen (Homegate, ImmoScout24). Deren Budgets sind um Faktoren grösser. Deshalb: Verkäufer-Akquise priorisieren, Käufer-Kampagnen gezielt für Premium-Objekte.

Die richtigen Keywords für Immobilien

Die Keyword-Strategie für Immobilien unterscheidet sich von anderen Branchen durch die starke lokale Komponente und den Split zwischen Kauf/Verkauf:

Tier 1: Makler-Keywords (höchster Wert)

• «immobilienmakler [stadt]» – z.B. «immobilienmakler bern», «immobilienmakler thun»
• «immobilien [stadt]» – generisch, aber hohes Volumen
• «makler [stadt]» – Kurzform, wird oft gesucht
• «immobilienvermittlung [stadt]»

Tier 2: Bewertungs-Keywords (Lead-Magnet)

• «immobilienbewertung [stadt]»
• «haus bewerten lassen kostenlos»
• «liegenschaftsbewertung [kanton]»
• «was ist mein haus wert»
• «marktwertanalyse immobilie»

Tier 3: Verkaufs-Keywords

• «haus verkaufen [stadt]», «wohnung verkaufen [stadt]»
• «immobilie verkaufen ohne makler» – ja, auch dieses Keyword ist wertvoll. Wer das googelt, überlegt noch. Deine Anzeige erklärt, warum ein Makler sich lohnt.
• «immobilie verkaufen tipps», «haus verkaufen ablauf schweiz»

Negative Keywords (kritisch!)

Die Immobilienbranche hat viele irrelevante Suchanfragen. Ohne Negative Keywords verbrennst du Budget:

• «immobilienmakler ausbildung», «immobilienmakler gehalt», «immobilienmakler werden» → Berufssuchende
• «immobilien jobs», «immobilien praktikum» → Stellensuche
• «mieten», «wohnung mieten» → Falls du nur Verkauf machst
• «immobilienbewertung online gratis tool» → Tool-Sucher, keine Leads
• «homegate», «immoscout» → Portalsucher

Mehr zur Keyword-Recherche: Google Ads Keywords finden.

Kampagnenstruktur für Immobilienmakler

Eine saubere Struktur trennt die zwei Marktseiten und kontrolliert Budgets:

• Kampagne 1: Verkäufer-Akquise → Anzeigengruppen: «Immobilienmakler [Stadt]», «Haus verkaufen [Stadt]», «Immobilienbewertung»
• Kampagne 2: Immobilienbewertung (Lead-Magnet) → Anzeigengruppen: «Bewertung kostenlos», «Marktwertanalyse», «Was ist mein Haus wert»
• Kampagne 3: Käufer / Objekt-spezifisch → Anzeigengruppen pro Objekt oder Objekttyp (Neubauprojekt XY, Eigentumswohnungen [Stadt])
• Kampagne 4: Brand → Firmenname, Maklername
• Kampagne 5: Remarketing → Website-Besucher erneut ansprechen (besonders wichtig bei langen Entscheidungszyklen)

Grundlagen zur Struktur: Google Ads Kontostruktur.

Budget-Verteilung: 50–60 % auf Verkäufer-Akquise (Kampagne 1 + 2), 20 % auf Käufer/Objekte, 10 % Brand, 10 % Remarketing. Die Verkäufer-Seite ist fast immer der grössere Hebel.

Anzeigen, die Eigentümer überzeugen

Eigentümer, die verkaufen wollen, suchen Vertrauen und Kompetenz. Deine Anzeigen müssen das sofort vermitteln:

Verkäufer-Anzeige: Was funktioniert

• Lokale Expertise: «Ihr Immobilienmakler in Bern – Über 200 Vermittlungen in der Region»
• Kostenloser Einstieg: «Kostenlose Immobilienbewertung in 48h – Marktpreis Ihrer Liegenschaft erfahren»
• Ergebnis-Versprechen: «Verkauf in Ø 45 Tagen», «Zum bestmöglichen Preis verkaufen»
• Vertrauenssignale: «Mitglied SVIT», «Zertifizierter Immobilienbewerter», «15 Jahre Erfahrung»

Wichtig: In Immobilien-Anzeigen darfst du formal texten («Ihre Immobilie», «Ihr Makler»). Die Zielgruppe sind Eigentümer mit hohem Vermögen – die erwarten eine gewisse Professionalität. Mehr Tipps: Anzeigentexte schreiben.

Anzeigenerweiterungen für Immobilien

• Anruf-Erweiterung: Eigentümer rufen gerne direkt an, statt ein Formular auszufüllen
• Standort-Erweiterung: Lokale Präsenz stärken (Büro-Adresse)
• Sitelinks: «Kostenlose Bewertung», «Referenzen», «Verkaufsprozess», «Über uns»
• Callout-Erweiterungen: «SVIT-Mitglied», «Regionale Expertise», «Diskret & persönlich»
• Strukturierte Snippets: Objekttypen: «Einfamilienhäuser, Eigentumswohnungen, Renditeobjekte, Grundstücke»

Alle Erweiterungstypen: Google Ads Anzeigenerweiterungen.

Landingpage-Strategie für Immobilien

Für Immobilienmakler sind zwei Landingpage-Typen entscheidend:

1. Bewertungs-Landingpage (Lead-Magnet)

Die wichtigste Seite deiner gesamten Google-Ads-Strategie. Hier konvertierst du Eigentümer zu Leads:

• Headline: «Was ist Ihre Immobilie wert? Kostenlose Bewertung in 48 Stunden»
• Kurzes Formular: Name, Telefon, E-Mail, Adresse der Immobilie, Objekttyp – mehr nicht. Jedes zusätzliche Feld kostet Conversions.
• Vertrauenssignale: Anzahl Bewertungen, Verkaufsreferenzen mit Zahlen, Zertifizierungen, Foto des Maklers
• Kein Menü: Keine Navigation, die den Besucher von der Conversion ablenkt
• Mobile-first: Eigentümer suchen oft vom Handy aus

2. Objekt-Landingpages

Für Käufer-Kampagnen: Eine Seite pro Objekt (oder Neubauprojekt) mit Bildern, Grundriss, Preis und Kontaktformular. Wichtig: Diese Seiten müssen schnell aktualisiert werden können – ein verkauftes Objekt mit «Kaufen»-Button ist ein schlechtes Signal.

Allgemeine Grundlagen: Landingpage optimieren.

Budget & ROAS: Was ein Immobilien-Lead kosten darf

Die Berechnung für Immobilien ist einfach – weil der Ertrag pro Abschluss hoch ist:

• Durchschnittliche Maklerprovision: 2–3 % des Verkaufspreises → bei einer Wohnung für CHF 800'000 sind das CHF 16'000–24'000
• Abschlussrate Lead → Mandat: Typischerweise 10–20 % bei qualifizierten Bewertungs-Leads
• Erlaubter Cost per Lead: Bei CHF 20'000 Provision und 15 % Abschlussrate → CHF 20'000 × 0.15 = CHF 3'000 Ertrag pro Lead → du kannst bis CHF 300–500 pro Lead ausgeben und bist profitabel

In der Praxis liegen Immobilien-Leads via Google Ads bei CHF 30–100 pro Lead – deutlich unter dem Break-even. Das macht Immobilien zu einer der profitabelsten Google-Ads-Branchen überhaupt.

Wie du den ROAS genau berechnest: ROAS richtig berechnen.

Empfohlenes Monatsbudget

Für einen Immobilienmakler mit lokalem Fokus (eine Stadt + Umgebung):

• Minimum: CHF 1'500/Monat (reicht für 15–30 qualifizierte Leads)
• Empfohlen: CHF 3'000–5'000/Monat (deckt Verkäufer + Käufer + Remarketing ab)
• Skalierung: CHF 8'000+/Monat (mehrere Regionen, hohe Sichtbarkeit)

Typische Fehler bei Immobilien-Kampagnen

• Nur auf Portale setzen: Homegate und ImmoScout24 sind gut für Käufer-Reichweite. Aber für Verkäufer-Akquise sind eigene Google Ads deutlich effektiver – du kontrollierst die Botschaft und den Lead gehört dir.
• Kein CRM-Tracking: Ein Lead ist erst ein Lead, wenn er im CRM landet und nachverfolgt wird. Viele Makler verlieren Leads, weil das Formular in ein allgemeines E-Mail-Postfach läuft.
• Gleiche Kampagne für Käufer und Verkäufer: Die Zielgruppen, Keywords und Botschaften sind komplett unterschiedlich. Trenne sie immer.
• Keine Remarketing-Strategie: Immobilien-Entscheidungen dauern lang. Ohne Remarketing vergisst der Eigentümer dich nach dem ersten Klick. Remarketing einrichten ist Pflicht.
• Generic Landingpage: Die Homepage ist keine Landingpage. Für Bewertungs-Kampagnen brauchst du eine dedizierte Seite mit einem klaren CTA.
• Keywords zu breit: «Immobilien» allein ist zu generisch. Immer mit Ort und Intent kombinieren: «immobilienmakler bern», «haus verkaufen bern bewertung».

Google Ads vs. Immobilienportale

Immobilienportale und Google Ads sind keine Gegner – sie ergänzen sich:

• Portale: Ideal für Käufer-Reichweite (grosse Nutzerbasis, bekannte Marken). Du zahlst pro Inserat, unabhängig vom Ergebnis.
• Google Ads: Ideal für Verkäufer-Akquise (direkte Leads, die dir gehören). Du zahlst pro Klick und kontrollierst Budget, Targeting und Botschaft.

Die Kombination: Portale für Objekt-Sichtbarkeit, Google Ads für Mandat-Akquise. So bist du nicht abhängig von einer einzigen Quelle.

Fazit: Immobilien und Google Ads – eine profitable Kombination

Die Immobilienbranche bietet ideale Voraussetzungen für Google Ads: hoher Lead-Wert, starker lokaler Fokus, klarer Suchintent. Besonders die Verkäufer-Akquise über Bewertungs-Landingpages ist ein bewährtes Modell, das bei richtigem Setup hervorragende Ergebnisse liefert.

Der Schlüssel: Saubere Kontostruktur, relevante Keywords mit konsequentem Negativmatching und eine Landingpage, die in 5 Sekunden überzeugt. Wenn diese Grundlagen stimmen, ist Google Ads der profitabelste Lead-Kanal für Immobilienmakler.